是“人才争夺战”,还是“住房营销战”?

发布时间:2018年04月10日 11:51 来源:楼市经纬

摘要:

据报道,目前国内许多城市正在掀起一场“人才争夺战”,为了让各种人才流入这些城市,许多城市陆续出台了不少引进人才的政策。比如,东莞从今年的2月27日起取消了积分入户的限制,参加社保5年且居住满5年即可落户。在肇庆市,对于紧缺人才,大学本科及以上学历人员给予2万-15万元补助。

易宪容

3月22日,西安市宣布全国在校大学生凭学生证和身份证就可在线落户。1月9日,天津、青岛同日宣布租房就可落户政策。1月4日,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持有高级工及以上职业资格证书的人才先落户再就业。据中原地产研究中心的统计数据,从2017年10月以来短短3个月,全国就有近20个城市与地区发布了引进人才新政策,包括南京、东莞、郑州、厦门等。


而这些城市多数都是曾出台房地产调控政策的城市。由于引进的人才都可以先行落户。他们落户后就有了直接获得购房资格。对于各城市引进人才的要求,尽管各个城市有点差别,但基本上是只要大学本科就算人才,有些城市更是把人才标准放在大专线上。按照这个标准,全国每年毕业的大专以上的学生大致可达到800万左右。假定每年毕业的大专以上的学生都会进行房地产市场(即使有些毕业的学生根据自己的能力还不够,但加上政府补贴或许可以),他们每人可购买一套住房,每套住房100平方米,那么这些毕业学生的住房需求量就可达到8亿平方米。8亿平方米是什么概念?2017年国内住房销售面积是创历史记录最高一年,其销售量为15.7亿平方米,8亿平方米占2017年这个创历史记录交易量的一半。这也就是为何各个城市的住房销售纷纷盯到这些学生的根本原因所在。这些学生既是目前国内各城市住房购买的主体,也可能是比较有购买力的住房购买主体。


所以,目前各城市所谓的“人才争夺战”,实质上更是一场“住房营销战”。因为,尽管目前各城市出台的房地产市场各种限购政策对当前的房地产市场不会产生实质性影响,其作用往往是短期,但是这些已经出台房地产调控政策的城市,即使这种短期影响也有可能让当地的住房销售急剧下降,并立即影响这些城市的当年GDP增长及当年政府的业绩。所以,这些城市的政府短期内也是不愿看到这种住房销售下降的。但是这些地方政府又不敢公然地对抗中央的房地产政策,让已经出台的房地产政策松绑,所以这些城市政府只能变着招数进行对房地产调控政策松绑。这样即应对中央政府的检查,也能够让房地产调控变相的松绑,一石三鸟。这就是当前不少城市所谓的“人才争夺战”的实质。


但是,目前各城市地方政府的这种房地产市场策略能够让中国的房地产市场一直持续下去吗?尽管中国是一个有14亿人口的国家,是一个巨大的经济体,住房有巨大需求,但是经过这十几年房地产市场快速发展,不仅住房销售量每年在创历史记录,而且住房的价格也一直在上涨。正是因为住房的销售一直在上涨,这才能吸引购买者进入市场。但是,全国绝大多数城市的住房价格都疯狂到了一个难以让一般居民接受的程度,对绝大多数城市居民来说,其房价水平肯定是一个难以负担的水平。目前各地方政府都在采取各种方式进行住房营销,并由此不断地再推高房价(如果房价不再上涨,许多投资者是不会进入市场的),那么这样的房地产市场可持续吗?

有数据显示,当前中国人口结构正在发生巨大变化,而这种变化将会严重影响未来居民的住房需求。比如目前年轻人口面临断崖式萎缩。2010年人口普查显示,80后、90后、00后的人口分别是2.19亿、1.88亿、1.47亿,三十年间萎缩了33%。中国早已陷入超低生育率陷阱。而且这种情况在2010年之后还在进一步恶化。


还有,人力要素在经济发展中的作用越来越大。比如,整个珠三角是一个制造产业链,各城市户籍人口倒挂、就业人口流失也比较严重,这不仅对维持庞大的制造业就业存在困难,也会对住房需求造成全面减少。可以看到,目前有许多出外打工的农民,开始回到自己家乡不外出打工了。还有,近几年的移民潮,每年有近60万的国人到海外留学。这些因素对国内住房市场需求的影响同样不会小。所以,当前国内房地产市场以价格推高来拉动房地产市场,以各种饥饿营销的方式来引诱居民进入房地产市场。短期内或许有一些作用,但长期来说,国内房地产市场则会越来越不可持续性。政府一旦房价不能够稳住时,或房价开始下跌时,那么房地产市场的所有问题都会暴露出来。

(来源:易宪容新浪博客)


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